Определение рыночной стоимости может понадобиться в разных ситуациях. Например, для установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.Чтобы ее определить, вам нужно обратиться к оценщику или в организацию, где он работает, и заключить с ним договор. Процедура проведения оценки включает себя в том числе осмотр недвижимости, исследование рынка и анализ использования недвижимости. При оценке используются установленные подходы.По итогам определения рыночной стоимости вы получите отчет об оценке. Если вы с ним не согласны, вы можете обратиться за его экспертизой. Также споры о достоверности величины рыночной стоимости рассматриваются в суде.
Оглавление:
1. К кому нужно обратиться для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и как заключить договор на проведение оценки
2. Как проводится оценка объекта недвижимости
3. Как оформляется результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости
4. Что делать, если вы не согласны с результатом оценки объекта недвижимости
1. К кому нужно обратиться для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и как заключить договор на проведение оценки
Для проведения оценки вы можете заключить договор как с оценочной компанией, так и с частнопрактикующим оценщиком, которые могут оказывать услуги по оценке.
Главное, чтобы оценщик состоял в саморегулируемой организации оценщиков, застраховал свою ответственность и мог осуществлять деятельность по оценке соответствующего вида имущества (ст. 4 Закона об оценочной деятельности, п. 1 Приложения 5 к Приказу Минэкономразвития России от 29.05.2017 N 257).

Обязательные требования к содержанию договора на проведение оценки приведены в ст. 10 названного Закона. В частности, в нем должны быть указаны:
- размер вознаграждения за проведение оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
- наименование СРО оценщиков, членом которой является оценщик, и место ее нахождения.
Если договор заключен с организацией, то в договоре должны быть указаны сведения о договоре страхования ответственности, а также об оценщике (оценщиках), который будет проводить оценку, включая его (их) Ф.И.О. (ст. 10 Закона об оценочной деятельности).
Кроме того, неотъемлемой частью договора является задание на оценку. Оно согласовывается, подписывается и может быть уточнено до составления отчета об оценке (п. п. 1, 2 ФСО IV).
Для задания установлены обязательные сведения, которые должны быть в нем приведены. Так, в нем нужно указать, в частности (п. 3 ФСО IV):
- объект оценки, включая права на него;
- цель оценки;
- вид стоимости (рыночная);
- дату оценки;
- специальные (иные существенные) допущения, если они известны;
- иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
Помимо этих сведений, в задании на оценку объекта недвижимости также необходимо указать и дополнительную информацию. Кроме того, его можно дополнить информацией, которая не является обязательной (п. 4 ФСО IV).

2. Как проводится оценка объекта недвижимости
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. К ним относятся и федеральные стандарты оценки (ст. 20 Закона об оценочной деятельности).
Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости применяется в первую очередь Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» (п. 2 названного Стандарта; далее — ФСО N 7).
Согласно ФСО N 7 оценщик должен:
- в рамках сбора информации об объекте осмотреть объект оценки. Это может сделать и представитель оценщика. Если осмотр не проведен, то это будет указано в отчете об оценке с указанием причины и допущений (ограничений), которые с этим связаны (п. 5 ФСО N 7);
- исследовать те сегменты рынка, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и иные виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10 ФСО N 7);
- провести анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Такой анализ нужен для выбора оценщиком подходов и методов оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. п. 12, 15 ФСО N 7).
При проведении оценки используют подходы: сравнительный, доходный и затратный. В рамках каждого из подходов оценщик определяет метод (методы) оценки, которые он будет использовать. Он также может применять методы, не указанные в федеральных стандартах оценки, чтобы получить наиболее достоверный результат (п. 1 ФСО V, п. 25 ФСО N 7).
Если оценщик использовал несколько подходов и методов, то проводится согласование их результатов. В процессе согласования должны быть проанализированы достоинства и недостатки подходов, объяснено расхождение результатов и определен итоговый результат оценки недвижимости (п. п. 27, 28 ФСО N 7, п. 3 ФСО V).
3. Как оформляется результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости
Результатом определения рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет об оценке, в котором и будет указана рыночная стоимость объекта недвижимости. Он может быть составлен в бумажном виде и (или) в форме электронного документа в соответствии с ФСО VI (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).
В нем должны быть обязательно указаны (ст. 11 Закона об оценочной деятельности):
- дата проведения оценки;
- стандарты оценки, которые были использованы;
- цели и задачи проведения оценки;
- другие сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.
Кроме того, в нем должна быть приведена иная информация, предусмотренная Законом об оценочной деятельности, а также указанная в п. 7 ФСО VI.
Отчет в бумажном виде должен быть пронумерован, прошит, подписан оценщиком (оценщиками), который провел оценку, и скреплен его личной печатью или печатью организации, в которой он работает. Если отчет составлен в виде электронного документа, то он подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).
4. Что делать, если вы не согласны с результатом оценки объекта недвижимости
В этом случае вы можете:
- обратиться за проведением экспертизы отчета об оценке. В этом случае вы получите экспертное заключение, в котором в том числе будет и мнение эксперта (экспертов) о рыночной стоимости недвижимости, определенной в отчете. Для этого вам необходимо обратиться в СРО оценщиков и заключить с ней договор (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности). Порядок проведения экспертизы отчета об оценке установлен в Федеральном стандарте оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)»;
- оспорить отчет в суде, в том числе если у вас имеется другой отчет об оценке этого же объекта (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).